全国多地二手房住房“以旧换新”工作持续升温。5月26日，为支持居民改善住房条件，畅通一二手住房置换链条，广州安居集团正式启动居民“卖旧买新”专项试点。在此之前，据上海市房屋管理局披露，截至5月20日，本市二手房收购并转化为保障性租赁住房的试点项目已累计完成房源收购523套。
58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者分析称，从实际效果来看，收购本身对于盘活积压存量房源，疏通二手房流通堵点，提升成交效率起到积极作用。同时，住房“以旧换新”模式兼顾民生保障与市场平稳运行，有利于补齐城市住房保障缺口，通过优化楼市供需结构，推动市场朝着更健康平稳的方向发展。
上海杨浦区保利誉滨江项目负责人姚弋丁也向记者表示，“以旧换新”模式有效激活了市场置换需求：“以往自己（置业者）卖房置换周期比较久，而且房龄老的房子市场接受度不一定高。通过该模式可以提高置换周期，也能早点上车买到心仪的新房。”
广东试点落地，区域先行叠加专项补贴
5月26日，在广州市人民政府新闻办公室2026年第19场发布会上，广州安居集团党委副书记、总经理钱喆表示，集团将立即启动支持居民“卖旧买新”专项试点工作，试行期至2026年12月31日。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，广州中心四区存量住宅老龄化问题突出，超六成房源楼龄超30年，市政和公服配套存在明显短板，居民改善住房的愿望强烈，但由于旧房卖不出去，或卖旧的折损非常大、周期非常长，导致卖旧买新的愿望实现不了，也导致整个市场置换流通受阻，“这种情况需要政府积极介入”。
具体而言，本次试点收购对象为总价在300万元以内，建筑面积在70平米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限。房产权属要清晰、无抵押查封、无安全隐患。收购价格则以市场成交价为参考，采用“两次评估+协商确认”机制，通过企业初次询价评估、第三方专业机构复核评估，与居民协商确定最终成交价格。
可以看到，该“卖旧买新”专项试点工作旨在打通住房置换堵点，盘活存量房源、畅通楼市流通循环，业主须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅。而旧房收购后，将优先用于保障性住房、人才公寓等，重点服务新市民、青年人等群体的住房需求，以及城市自主更新项目的居民腾迁。
值得一提的是，为进一步打通置换链条，此前出台的“穗八条”还提出发放总金额2亿元的“卖旧买新”专项补贴。在满足特定前置条件后，居民购买新建商品住宅的贷款总额不超过300万元按发放贷款总额的1%给予补贴；贷款总额达到或超过300万元，按每套新建商品住宅3万元的最高限额给予补贴等。
另据公开信息，这一政策正式全市铺开前，广州已有区域率先行动。例如，5月13日，广州南沙开发建设集团有限公司（下称“南沙开建集团”）发布了住房“以旧换新”实施方案，首批试点面向广州全市符合条件的存量住宅；南沙开建集团下属收旧主体通过购买旧房产权人旧房，支持旧房产权人购买开建集团提供的房源方式，实现以旧换新。
上海试点扩围成效显现
在广州之前，上海作为首个落地二手房收储、以旧换新政策的一线城市，相关试点已取得阶段性成果。
5月20日，据上海市住房保障和房屋管理局公号“房可圆”，今年2月2日，上海正式启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点工作，浦东、徐汇、静安三区先行先试。截至目前，三区已累计完成房源收购523套，优先收购产业园区、轨道交通沿线等租赁需求旺盛区域的房源，户型以70平米以下小户型为主，房源总价控制在400万元以内。
分区域来看，徐汇区聚焦城市更新，解决核心板块保租房供需紧张情况，完成收购458套；浦东新区结合轨交周边保租房需求，完成收购64套，其中使用房票完成置换2套；静安区完成1套收购和置换签约，首例房源位于宝山路街道，建筑面积41.59平米、总价220万元，改造后定向服务新市民、青年人。
以徐汇区试点为例，该区的二手房收购重点聚焦辖区内租售比高、租赁需求旺盛、交通便捷的小区以及房源，面积以35-45平米的一室户和45-60平米的两室户为主，总价不超过400万元，并且产权人有意置换本市一、二手房源（不局限于徐汇区）。
据徐汇区房管局副局长刘海燕介绍，该区统筹财政专项资金，为房源收购工作提供足额资金保障。交易全程采用“房票”模式，收购房款纳入资金监管账户，资金使用安全可控。该区域房票实行全市通用、一二手房通用规则，有效期长达一年，使用灵活性较高。
自收购试点工作启动以来，徐汇区通过保障房公司窗口咨询收集到的房源近300户。结合收购存量房源的几个原则对收集到的所有房源信息，与产权人做全面的对接排摸，完成意向协议签订72户，另有45户有初步意向，区保障房公司正在做进一步洽谈。
进入二季度，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五大中心城区相继加入试点行列。5月27日，上海杨浦区保利誉滨江项目负责人姚弋丁向记者介绍，目前项目已有7—8组客户参与二手房“以旧换新”活动，参与者多为杨浦本地有置换需求的居民。
据其介绍，项目为参与活动的客户设置约4个月付款周期，整体置换流程耗时2至3个月。房源需完成两轮价格评估，随后相关保障机构与业主签订房源收购协议并发放“房票”。客户将“房票”交由项目方后，即可启动房款支取相关手续。
多地模式迭代升级，政策组合拳筑牢市场信心
除上述2个一线城市外，从全国范围来看，多地也结合本地情况迭代优化“以旧换新”模式，配套政策持续加码。
其中，在收购房源的后续利用上，各地优先转为保障性租赁住房、人才公寓、公租房等政策性住房，同时也衍生出多元化房源处置方式。例如，广东省佛山市“收购盘活”模式明确可通过装修改造用作“市场化租赁住房、旅居房、机关单位租赁房等”。
同时，为激活置换需求，各地同步推出购房补贴、金融贴息、消费券等配套支持，持续放宽收购限制。如南京对于2026年内完成“卖旧买新”的居民给予贷款总额1%的财政贴息，全市贴息总额1亿元；济南对符合条件的换房家庭给予最高10万元的购房补贴，深圳南山区按新房面积发放2万—5万元的消费券，叠加新房最低85折的专属优惠等。
针对购房者普遍关心的交易风险，各地也出台了针对性保障条款。例如，贵阳在以旧换新方案中明确，参与项目的房企需为意向新房设置不少于60天的“解约保护期”，保护期内房源不得另行对外销售，切实维护购房者权益。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，住房“以旧换新”既能优化城市住房供给结构，也能打通新房、二手房交易链路，盘活市场流动性。其判断，2026年这项政策仍将是各地消化存量房源、释放购房需求的核心手段。
在张波看来，本轮二手房收储契合国家盘活存量、发展保障性租赁住房的导向，有效疏通二手房流通卡点，兼顾民生保障与楼市平稳运行。
“目前不少地方采取试点先行，通过试点明确二手房收购的要点，并为后续更大范围内政策落地提供了可行性。”张波建议，各地要重视收购二手房和城市更新的结合，收购并同步提升片区居住环境。统一规范房源评估定价机制，进一步放宽房票使用限制，打通行政区的限制，并加快办理节奏，让存量盘活政策更好地服务民生。
除市场运营层面建议外，李宇嘉针对定价机制提出补充意见。在其看来，“以旧换新”关键是价格达成一致。以此次广州试点收购二手住宅为例，李宇嘉建议按季度科学制定并公开发布各个片区二手住房成交评估价，并根据楼龄、配套、朝向、装修程度等，给出拟收购各房源的收购价格。同时，每个季度调整一次评估价格，并按照实时更新的价格进行收购洽谈。这样可以给市场明确和公允的预期，为居民议价和企业收储提供公允的价值标准，减少因盲目报价导致的交易阻滞。
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